Wie steht es um den Immobilienmarkt in Vaterstetten und Umgebung? Immobilien Hagl im Interview mit B304.
Die einen suchen ein Häuschen mit Garten und Garage, möglichst nah an der Arbeit, Kita oder Schule. Die anderen eine Immobilie mit Wertzuwachs als Kapitalanlage. Den Traum von der eigenen Immobilie konnten sich zuletzt aber immer weniger Menschen erfüllen. Als Folge gestiegener Lebenshaltungskosten änderte die Europäische Zentralbank ihren Kurs Mitte 2022 schlagartig, was zum Anstieg der Bauzinsen führte. Dadurch nahm die Leistbarkeit von Finanzierungen und somit die Nachfrage ab – nach Jahren, in denen die Immobilienpreise nur eine Richtung kannten, sind diese anschließend gesunken.
Und jetzt? Wie steht es um den Immobilienmarkt in unseren Gemeinden? Fragen an Alexander Stoff-Riegel von Immobilien Hagl aus Vaterstetten.
Vaterstetten und Umgebung sind nach wie vor bei Eigennutzern besonders beliebt. So verzeichnen wir seit 2024 wieder eine gestiegene Nachfrage nach Reihen- und Doppelhäusern. Dies nicht nur in Folge der Corona Pandemie, die den Wunsch nach den eigenen vier Wänden noch einmal beflügelt hat. Unsere Gemeinde hat herausragende Standortmerkmale. Neben der Lage vor den Toren Münchens und einer sehr guten ÖPNV-Anbindung ist Vaterstetten besonders familienfreundlich und bietet zudem ein großes Bildungsangebot sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Banken uvm.
Eine Immobilie in unserem Gemeindegebiet kann man daher auch heute noch sehr gut verkaufen. Allerdings haben sich die Marktgegebenheiten grundlegend verändert. Kaufinteressenten sind heute selektiver bei der Suche und haben mehr Zeit, sich für eine Immobilie zu entscheiden.
Sehen Sie hier einen besonderen Trend? Wonach suchen Ihre Kunden und was sind ausschlaggebende Kriterien bei der Kaufentscheidung?
Wir sehen im Bereich eigengenutzter Immobilien einen deutlichen Trend hin zu Immobilien, die ab den 1980er Jahren entstanden sind. Aufgrund der guten Bausubstanz sind diese mit nur überschaubarem Aufwand zu renovieren, was zu einer großen Nachfrage bei gleichzeitig stabilen Preisen führt.
Demgegenüber steht eine schwache Nachfrage nach Bestandsimmobilien aus den 60er und 70er Jahren, bei denen ein Überangebot auf dem Markt besteht. Wenn hier nicht kontinuierlich modernisiert wurde, ist es nur unter großem Kostenaufwand möglich, die Immobilie energetisch in die Gegenwart zu befördern. Das führt zu fallenden Preisen und längeren Vermarktungszeiten in diesem Segment.
Es zeichnet sich ab, dass Käufer umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen scheuen und gezielt nach einer Immobilie mit solider Bausubstanz und guter Energieeffizienz suchen. Letzteres ist heute das Maß aller Dinge, denn die Käufer schauen einerseits, wie viel Immobilie sie sich leisten können und andererseits, was der Unterhalt maximal kosten darf. Beides zusammengenommen sind entscheidende Faktoren beim Erwerb einer Immobilie.
Und wie sieht es mit Neubauten und Grundstücken aus?
Der Wohnungsneubau ist in den letzten 2,5 Jahren stark zurückgegangen. Neben den Preissteigerungen für Lohn und Material führen überzogene gesetzliche Anforderungen und lange Genehmigungszyklen zu hohen Baukosten. Demgegenüber stehen Bauzinsen von rund 3,5% und mehr, was die Nachfrage im Neubausegment einbrechen ließ.
In der Folge sind Bauträger heute selektiver bei der Wahl ihrer Grundstücke und versuchen zunächst, ihre eigenen Bestandsgrundstücke erfolgreich zu entwickeln. Die Nachfrage nach Baugrund ist daher im Verhältnis stärker zurückgegangen als nach Bestandsimmobilien.
Wie schätzen Sie die Entwicklung unseres Immobilienmarkts in den nächsten Monaten ein?
Wir erwarten, dass sich die Nachfrage nach Bestandsimmobilien mit geringem Modernisierungsstau und guter Energieeffizienz weiter verstärken wird. Hierfür ursächlich ist, dass sich Käufer und Verkäufer zunehmend an das neue Zins- und Marktumfeld gewöhnt haben und in der Folge Angebot und Nachfrage wieder schneller zueinander finden. Wenn sich dann noch die Inflation wie für das Jahr 2026 von Branchenexperten erwartet reduziert, sollte sich dies auch auf die Bauzinsen niederschlagen und den Markt weiter beleben.
