Immobilie geerbt, was nun? Bewohnen, vermieten, sanieren oder verkaufen? Immobilien Hagl im Interview mit B304.
Eine Immobilie zu erben klingt erstmal gut, ist jedoch oft mit gemischten Gefühlen verbunden. Das Elternhaus beispielsweise ist ein Ort voller Erinnerungen und Emotionen, aber auch eine hohe finanzielle Verantwortung. Wenn Sie sich fragen, was Sie mit Ihrer geerbten Immobilie tun sollen, stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen offen: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Jede dieser Möglichkeiten hat ihre Vor- und Nachteile, die es sorgfältig abzuwägen gilt. Wir haben bei Immobilienexperte Alexander Stoff-Riegel von Immobilien Hagl aus Vaterstetten nachgefragt.
Wenn wir den Immobilienmarkt vor Ort betrachten, von welchen Erbschaften sprechen wir?
In der Umgebung sind es überwiegend Reihen- und Doppelhäuser, die vererbt werden und daneben natürlich auch Einfamilienhäuser. Vereinzelt werden jedoch auch Wohnungen und Grundstücke vererbt.
Was würden Sie diesen Erben raten?
Zunächst sollten sich die Erben die Frage stellen, ob sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten. Hierbei kommt es zum einen auf die Art der geerbten Immobilie und zum anderen auf den Zustand an. Ein Reihen-, Doppel- oder Einfamilienhaus sind klassische Eigennutzerobjekte, die sich zur Vermietung weniger eignen als eine Wohnung. Außerdem spielt der Zustand eine wichtige Rolle, Stichwort Modernisierung. Diese kann gerade bei Immobilien aus den 60er und 70er Jahren, die momentan besonders häufig vererbt werden, mehrere hunderttausend Euro betragen. Diese Kosten amortisieren sich erst nach vielen Jahren, weshalb eine Vermögensumschichtung meist der bessere Weg ist.
Was genau meinen Sie mit Vermögensumschichtung?
Ein Beispiel: Wer heute in Vaterstetten eine Doppelhaushälfte erbt, kann gut und gerne mit 1 Mio. EUR und mehr rechnen. Um diese geerbte Immobilie marktgängig zu machen, werden noch einmal 250.000 EUR an Investitionen notwendig, die nicht zur Verfügung stehen. Schließlich musste zunächst die Erbschaftssteuer beglichen werden, weshalb nun ein Kredit aufgenommen werden muss. Bei möglichen Mieteinnahmen in Höhe von 3.500 EUR/Monat würde es ohne Zinszahlungen sechs Jahre dauern, den Kredit zurückzuzahlen. Würde man das Haus jedoch verkaufen und den Erlös z. B. in vier kleine 1-Zimmer-Wohnungen investieren, so stünden sofort 3.500 bis 4.000 EUR/Monat als passives Einkommen zur Verfügung. Hat man größeren Finanzmittelbedarf, so lassen sich kleinere Wohnungen schneller verkaufen, was zusätzliche Flexibilität einbringt.
Das bedeutet, ein Haus eignet sich weniger zur Vermietung als eine Wohnung?
Viele der heutigen Erben besitzen bereits selbst eine eigene Immobilie und haben Kinder. Wenn das geerbte Haus später einmal durch das eigene Kind genutzt werden soll, kann eine befristete Vermietung sinnvoll sein. Häufig kommt das jedoch nicht in Frage. In diesem Fall empfehlen wir klar den Verkauf des Hauses und den Erwerb einer oder mehrerer Wohnungen aus dem Erlös. Die Vorteile der Vermietung einer Wohnung im Vergleich zu einem Haus liegen dabei auf der Hand. Es gibt zum einen ein geringeres Klumpenrisiko, denn Modernisierungsmaßnahmen oder Mietausfälle wirken nicht so hart wie bei einem Haus. Zum anderen gestaltet sich die Vermietbarkeit einer Wohnung deutlich leichter – es gibt einfach mehr Nachfrage nach einer 2-Zimmer-Wohnung als nach einem Einfamilienhaus. Außerdem ist die durchschnittliche Anmietdauer einer Wohnung geringer, was Mieterhöhungen einfacher macht. Gerade diese sind wichtig, denn sie gleichen Inflationsdefizite aus steigern so nachhaltig den Wert einer Immobilie.
Wie verhält es sich, wenn ich die Immobilie selbst nutzen möchte?
Zunächst einmal sollte man sich einen Überblick über Art, Wert, Nutzbarkeit und Zustand der geerbten Immobilie verschaffen und in diesem Zusammenhang die Frage stellen, ob die Immobilie zur individuellen Lebenssituation passt. Hierbei empfiehlt sich die Hinzuziehung von Fachleuten, gerade was die Wertermittlung und mögliche Renovierungsmaßnahmen angeht, um Kostensicherheit zu bekommen. Den eigentlichen Wert der Immobilie sollte man kennen, falls zusätzlicher Finanzmittelbedarf besteht und mögliche Kosten nicht aus Eigenmitteln bedient werden können. Die Entscheidung sollte erst getroffen werden, wenn alle Fakten auf dem Tisch liegen und in Ruhe abgewogen wurden.
